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Schönheitsreparaturen: Welche Pflichten Mieter wirklich haben

Starre Fristen sind nicht zulässig

veröffentlicht am 28.03.2012 um 00:00 Uhr

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Lutz BiesterRechtsanwalt in Springe

Springe. Muss bei Mietvertragsende renoviert werden? Bei dieser Frage geht es in erster Linie um das Thema der Schönheitsreparaturen, das seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Wirksamkeit von entsprechenden Formulierungen im Mietvertrag aus dem Jahre 2004 immer wieder Anlass zu Diskussionen gibt.

Doch was versteht man eigentlich unter „Schönheitsreparaturen“? Der Begriff kommt im BGB nicht vor und ist eigentlich falsch, da nicht etwa eine defekte, nicht funktionsfähige Sache repariert, sondern im Wesentlichen der unansehnlich gewordene Zustand der Wohnung wieder in Ordnung gebracht wird. Es handelt sich also eher um eine Instandhaltung, als um eine Reparatur.

Inhaltlich versteht man unter Schönheitsreparaturen alles, was innerhalb der Wohnung mit Pinsel, Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Das Abschleifen und erneute Versiegeln von Parkett gehört nicht dazu.

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  • Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind in Mietverträgen nicht zulässig. Wann ein neuer Anstrich fällig ist, hängt auch vom tatsächlichen Zustand der Wohnung ab, weiß Fachanwalt Lutz Biester (kl. Bild).

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 I BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Eigentlich ist also der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Von dieser gesetzlichen Regelung dürfen beide Seiten aber durch Vereinbarung im Mietvertrag abweichen. In den meisten handelsüblichen Vertragsformularen ist vorgesehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Eine solche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sagt aber noch nichts darüber, wann diese fällig sind. Deshalb finden sich in vielen Mietverträgen sogenannte Fristenpläne, nach denen zum Beispiel die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sind.

Die genannten Fristen stammen aus einem Mustermietvertrag, den das Bundesjustizministerium 1976 herausgegeben hat. In vielen alten Mietverträgen war der Fristenplan so formuliert, dass der Mieter zwingend die Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume durchführen musste. In derartig starren Regelungen, die die Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume fällig stellen, hat der BGH eine unangemessene Benachteiligung der Mieter gesehen und die Klausel 2004 für unwirksam erklärt. Daher wird in neueren Mietverträgen meist so formuliert, dass die Schönheitsreparaturen innerhalb der Fristen durchzuführen sind, „soweit diese notwendig sind“. Mit einer solchen Einschränkung sind Fristenpläne auch heute noch zulässig.

Für die Beantwortung der Frage, wie eigentlich die Notwendigkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen festzustellen ist, muss dann wieder auf den Mustermietvertrag des Justizministeriums zurückgegriffen werden. Diesem ist nämlich zu entnehmen, dass im Regelfall nach Ablauf der genannten Fristen ein Renovierungsbedarf besteht. Die Fristen verlängern sich, wenn die Wohnung besonders „schonend“ bewohnt oder über längere Zeiträume vom Mieter nicht bewohnt wird. Sie verkürzen sich bei besonders intensiver „Abnutzung“ der Wohnung, oftmals im Zusammenhang mit Kindern und Haustieren. Im Streitfall wird der Richter – gegebenenfalls mithilfe eines Sachverständigen – bestimmen müssen, ob die Schönheitsreparaturen fällig waren.

Folge der Verwendung einer starren und damit unzulässigen Fristenklausel in einem Mietvertragsformular ist, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist und damit wieder die gesetzliche Regelung zum Zuge kommt, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Das oben angeführte Urteil des BGH aus dem Jahre 2004 hat schon manchem Vermieter eine teure Überraschung beschert, wenn nämlich sein Mieter plötzlich nicht mehr zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist und nun auch noch von ihm verlangt, seine Wohnung bei laufendem Mietverhältnis zu renovieren.



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