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Wer ein Haus kaufen möchte, sollte vor der Investition einiges beachten

Im Altbau kommt’s auf die Substanz an

veröffentlicht am 18.05.2013 um 00:00 Uhr

Altbauten besitzen einen ganz besonderen Charme: Große Fenster mit viel Lichteinfall, hohe Decken mit Stuck, rustikale Holzdielen und großzügig geschnittene Räume. Auch der Kaufpreis liegt pro Quadratmeter oft unter dem eines Neubaus – Ein Traum also für jeden Hauskäufer? Die Finanzierung gestaltet sich beim Kauf eines Altbaus grundlegend anders als beim Erwerb von Neubauten. Zum niedrigeren Kaufpreis kommen schnell anfallende Sanierungskosten und oftmals notwendige Gutachter -beziehungsweise Beratungskosten hinzu. Die geltende Faustregel „20 bis 30 Prozent Eigenkapital“ muss also richtig ausgelegt werden. „Da die Sanierungskosten mit berücksichtigt werden müssen, sollte das Eigenkapital beim Altbau mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtinvestitionskosten (Kaufpreis plus Sanierung) ausmachen“, so Gerd Hufnagel, Spezialist für Immobilienfinanzierung bei der HypoVereinsbank.

Für die Besichtigung im Vorfeld sollte beim Altbau mehr Zeit eingeplant werden, als bei neueren Immobilien: „Hauskäufer sollten sich unbedingt einen Überblick über den Zustand des Hauses und die damit verbundenen zusätzlichen Kosten verschaffen. Dies alles muss bei der Finanzierung mitbedacht werden“, so Hufnagel. Sachverständige helfen dabei mit fachlichem Rat. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert die Hälfte des Honorars eines Baubegleiters oder Energieberaters.

Generell ist ältere Bausub-stanz anfälliger für Feuchtigkeit. An der Außenfassade und insbesondere im Keller sollten Hausbesitzer ein Auge auf Anzeichen für feuchtes Mauerwerk haben: Verfärbungen, Unebenheiten an Wand und Boden, abblätternde Farbe sowie ein auffälliger Geruch oder gar erste Schimmelbildung können ein Indiz sein. Tipp vom Experten: „Achten Sie bei der Besichtigung des Kellers auf eine ausreichende Beleuchtung und berücksichtigen Sie die Jahreszeit. Ein trockener Keller im Hochsommer bedeutet nicht zwangsläufig, dass dieser auch feuchten Witterungsbedingungen standhält. Dies sollte explizit beim Verkäufer oder Makler nachgefragt werden.“

In den Wohnräumen gilt es, neben dem Altbau-Charme die Wände und Böden genau zu begutachten. Die Innenwände können dünn sein, besonders wenn nachträglich gesetzt. Wer das Haus mindestens zu zweit besichtigt, kann die Hellhörigkeit zwischen den einzelnen Räumen und Etagen testen. Daneben ist unbedingt der Zustand von Holzboden und Parkett genau zu begutachten. Bei Fenstern und Türen sollte auf das richtige Öffnen und Schließen beziehungsweise den Luftzug geachtet werden. Undichte Rahmen bilden sogenannte „Wärmebrücken“, über die Heizungsluft schneller entweicht. Eine Summe ab 500 Euro sollten pro neues Fenster inklusive Einbau eingeplant werden. Ein solides Dach ist wichtig, weil es das gesamte Haus schützt. In der Regel muss ein Dach nach 30 Jahren erneuert werden, einzelne Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen können auch zwischendurch notwendig sein. Die Sanierung des Dachs eines Altbaus ist aufgrund des Alters der Immobilie oftmals notwendig. „Solche unverzichtbaren Sanierungsmaßnahmen müssen zusätzlich zum Kaufpreis bei der Finanzierung berücksichtigt werden“, rät der Finanzierungsexperte von der HypoVereinsbank. Da die meiste Heizenergie über ein unzureichend gedämmtes Dach entweicht, ist es sinnvoll, notwendige Reparaturen mit einer energetischen Dachsanierung zu verbinden, die von der KfW gefördert wird.

Altbau-Liebhaber sollten also ausreichend Zeit für die genaue Begutachtung der Wohnung und die Aufstellung der Sanierungskosten einplanen. Denn der höhere Aufwand im Vorfeld lohnt sich – damit der Traum vom Altbau Realität wird.



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