weather-image
×

Nicht alle hätten das auf dem Höhepunkt der ECE-Debatte gedacht / Kritiker-Prognosen auf dem Prüfstand

Hamelns Altstadt – sie lebt noch

Hameln. Es war eine Entscheidung, die Kommunalpolitiker nicht alle Jahre wieder treffen, eine Weichenstellung, die Folgen haben würde. Nur welche? Vor zehn Jahren kochte die Debatte um die Ansiedlung des ECE-Centers, entzweite sich Hameln im Streit um das Wohl und Wehe der Einkaufsstadt. Es war die Zeit der Warnrufe, Alarmmeldungen und düsteren Prophezeiungen. Jetzt, mit fünf Jahren ECE-Erfahrung im Gepäck, stellen wir die Frage: Was von den Prognosen der Kritiker ist eingetreten, was nicht? Ein Dewezet-Prüfstand.

veröffentlicht am 26.02.2013 um 06:00 Uhr

Autor:

Prognose 1: Das ECE-Center gräbt alteingesessenen Geschäften den Umsatz ab, der Einzelhandel erleidet empfindliche Verluste um die 30 Millionen Euro im Jahr.

Dass der massive Zuwachs an Verkaufsflächen keinen entsprechenden Zuwachs an Umsätzen bedeuten würde, darüber waren sich Gegner wie Befürworter der Stadtgalerie einig. Die GfK Geomarketing GmbH bezifferte den Umsatz in der Innenstadt 2003 auf 148 Millionen Euro. Für 2009, das erste volle Geschäftsjahr der Galerie, prognostizierte man einen Zuwachs auf 172 Millionen Euro inklusive des Centers, wobei für den Innenstadt-Handel außerhalb ein Verlust von zehn Prozent veranschlagt wurde.

Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung geben zwei „Gutachten“ aus dem Jahr 2010, die zumindest die Startphase der Stadtgalerie abbilden. Allerdings auf der Grundlage von Stichproben. Und mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

Die Studie von Klaus-Peter Möller, einem vehementen Kritiker, macht für 2009 folgende Rechnung auf: Der Altstadt-Umsatz habe sich durch die Stadtgalerie gegenüber 2005 nur um acht Millionen (5,4 Prozent) auf 156 Millionen Euro erhöht. Die Galerie selbst habe 62 Millionen Euro Gesamtumsatz erwirtschaftet, während die Umsätze außerhalb um 33 Millionen Euro (26 Prozent) eingebrochen seien. Den Minderumsatz des Real-Marktes hinzugerechnet, kommt Möller auf 38 Millionen Euro, die ECE aus den Kassen des alten Handels abgesogen hätte. Die Bilanz ist eindeutig: Das Einkaufscenter bringt kaum Zuwachs und kannibalisiert den Bestand.

Anders fällt die Analyse der GfK Geomarketing im Auftrag der ECE aus. Zusammen mit der Stadtgalerie hat der Innenstadt-Handel seinen Umsatz demnach um satte 24,9 Millionen Euro (16,8 Prozent) auf 172,9 Millionen Euro gesteigert (2009 gegenüber 2003). Der alteingesessene Handel hat Einbußen um 15 Prozent zu verkraften – deutlich weniger als in der Möller-Stichprobe, aber mehr als in der eigenen Prognose. Zum erheblichen Teil gehe das Minus aber nicht auf das Konto der Stadtgalerie, sondern der Hertie- und Quelle-Filialen, die im Zuge der Insolvenzen der Muttergesellschaften geschlossen wurden. Diese „Sondereffekte“ herausgerechnet, schrumpft der Umsatz des alten Handels „nur“ um 6,3 Prozent. Die negativen Effekte bleiben also vergleichsweise überschaubar und entlarven manche Prognose als Horrorszenario.

Liegt die Wahrheit irgendwo in der Mitte zwischen minus neun und 33 Millionen? Vielleicht. Aktuellere Zahlen für die Altstadt sind nicht zu ermitteln, nur der allgemeine Rahmen: Der Gesamtumsatz des Einzelhandels im Stadtgebiet ist seit Eröffnung des ECE-Centers stetig gestiegen (siehe Grafik). Dazu beigetragen hat die Stadtgalerie selbst, ihr Umsatz kletterte nach eigenen Angaben von 2008 bis 2012 um 17,3 Prozent. Davon kann mancher Händler jenseits der Center-Mauern nur träumen. Kein Zweifel: Seit 2008 ist es schwerer geworden, die neue Konkurrenz bindet Kaufkraft und kostet Umsatz. Die Frage ist nur, in welcher Dimension.

„Der Einzelhandel hat sich gut geschlagen“, geht Hans-Hermann Buhr, Handelsreferent der IHK Hannover, nicht von drastischen Einbußen aus. Eine Einschränkung gilt für die Textilbranche, denn hier sei die Stadtgalerie überproportional stark aufgestellt.

Die Frage ist auch, inwieweit Verluste durch Anpassung, das Ausweichen in Nischen, kompensiert werden können. Das Modehaus Wellner hat sein Sortiment überplant – ein Beispiel, dass sich Abwärtstrends umkehren lassen. Anders gelagert ist der Fall bei der im Dezember 2010 eröffneten Rossmann-Filiale in der Osterstraße. Die Drogeriemarkt-Kette teilt mit, das Geschäft habe sich „kontinuierlich sehr gut entwickelt“. Schenkt man dem Glauben, zeigt auch dieses Beispiel, dass sich trotz Center-Konkurrenz etwas reißen lässt, selbst in den neuen Problemzonen der Altstadt.

Die These vom Umsatzeinbruch stimmt insofern nur als Tendenz. Es ist gekommen wie befürchtet, aber weder so dramatisch noch so pauschal. Und nicht alles Übel hat Wurzeln in der Stadtgalerie. Konsumflaute, Bevölkerungsschwund und wachsende Konkurrenz durch E-Commerce wirken sich mitunter gravierender aus.

Prognose 2: Ein ECE-Center dieser Größe führt zum Niedergang der Altstadt, dramatische Leerstände drohen. Ratsvorsitzender Günter Raß prophezeite einen „nicht wieder gutzumachenden Zerstörungs- und Verödungsprozess“. Und Kolle-Geschäftsführer Thomas König warnte, der Altstadt blieben am Ende nur „ihre (Eis-) Cafés und ihr Ambiente“.

Die „Verödungs“-These ist noch schwieriger zu überprüfen als die Umsatzprognosen. Beginnen wir auch hier mit der Möller-Studie von 2010. Ihr zufolge ging die Passanten-Frequenz in der Innenstadt um 13,3 Prozent zurück (2008/09 gegenüber 2006/07), am stärksten in der Osterstraße (minus 23,1 Prozent). Entsprechend sei ein „rasant wachsender Leerstand“ zu bilanzieren, hervorgerufen vor allem durch die Schließung von Hertie und Quelle. Der Stadtgalerie kreidet Möller den Leerstand von neun kleinen Ladenlokalen mit insgesamt 700 Quadratmetern an.

Auch die GfK konstatiert geringfügig mehr Leerstand. Bereinigt um Hertie und Quelle, geht die Verkaufsfläche außerhalb des Centers um 790 Quadratmeter oder 2,4 Prozent zurück. Ein Wert „in der Größenordnung einer üblichen Ladenlokal-Fluktuation“.

Dem Pestel-Institut (Möller) attestiert GfK handwerkliche Mängel, die Erhebung unterschlage einen Teil der Kundenströme, weil man weder die Randzeiten (bis 10 Uhr und ab 18 Uhr) berücksichtigt habe, noch die Besucher der Stadtgalerie selbst. Immerhin ermittelte GfK an beiden großen Center-Eingängen fast 24 Prozent der Innenstadt-Passanten. Eine deutlich schwächere Frequenz weist die östliche Osterstraße auf. Ähnlich wie Möller gehen die GfK-Gutachter davon aus, dass der Passantenverkehr hier „merklich“ nachgelassen hat.

Anders als Möller sieht die GfK-Studie aber Licht und Schatten. Rund um das Center und den Pferdemarkt habe sich die Lagequalität verbessert, an der Neuen und Alten Marktstraße sowie an der Osterstraße verschlechtert, sonst sei sie nahezu unverändert. Demnach ist die Osterstraße der große Verlierer des Wandels. Dass sie derart abgehängt wurde, habe aber vor allem etwas mit dem Niedergang von Karstadt/Hertie und Quelle zu tun.

Die Stadtgalerie selbst argumentiert mit anderen Zahlen. Kundenbefragungen zufolge würden rund 70 Prozent der eigenen Besucher in die Innenstadt pendeln. Der „Magnet“ sei auch nach außen gerichtet, das Umfeld profitiere – in welchem Ausmaß, ist allerdings schwer zu ermitteln. Das Potenzial jedenfalls ist groß, im Schnitt kommt das Center auf 19 400 Tagesbesucher. Und der Zustrom wächst. Für 2012 hat die Zählanlage 5,95 Millionen Besucher registriert, 2010 waren es noch 5,77 Millionen.

Einen anderen Aspekt der „Verödung“ macht Möller in der sinkenden Qualität des Einzelhandelsangebotes aus. Zu beobachten sei ein „Trading Down“-Effekt, ein Rückgang an Vielfalt und Niveau. Billigketten, Telefonläden und System-Friseure hätten die Altstadt erobert. Auch hier hält die GfK dagegen: „Trading Down“ sei ein bundesweites, in Hameln nicht besonders ausgeprägtes Phänomen. Wörtlich: „Die Initiierung von städtebaulichen Missständen (ausgeprägte Leerstände bzw. Trading-Down-Effekte) durch die Stadt-Galerie ist im Hamelner Innenstadtbild nicht ablesbar.“

Über zwei Jahre sind seit den Gutachten vergangen, was hat sich seitdem getan? Holger Wellner bestätigt den „Trading down“-Effekt für die ersten drei Jahren, doch inzwischen sei „die Talsohle durchschritten“, die Angebotssituation habe sich wieder verbessert, Qualitätsgeschäfte seien hinzugekommen. Auch deshalb, weil sich die Mieten um bis zu 40 Prozent nach unten bewegt hätten.

Stadtmanager Dennis Andres führt das sinkende Mietniveau weitgehend auf die Stadtgalerie zurück. Entsprechend sei es leichter geworden, Flächen zu vermitteln. Auch in der Osterstraße: Die Fertigstellung der Fußgängerzone habe hier eine „stärkere Nachfrage nach Verkaufsflächen“ ausgelöst. Insgesamt sei die Leerstandsquote in Hameln „nicht gravierend“, für Städte dieser Größe sogar unterdurchschnittlich: In Mittelzentren blieben im Schnitt etwa 20 Prozent der Ladenfläche unvermietet, in Hameln seien es maximal zehn Prozent.

Eine Tendenz zur Verödung? Trotz immer noch sichtbarer negativer Folgen sagen Andres und Wellner unisono: „Im Vergleich zu anderen Städten unserer Größe ist das Handelsangebot in Hameln sehr gut.“ Vom Szenario des Untergangs bleibt da nicht viel übrig. Statt pauschal von Verödung zu sprechen, erscheint es realistischer, eine Umverteilung der Kundenströme anzunehmen, die Gewinner und Verlierer hervorgebracht hat.

Prognose 3: Das ECE-Center lockt keine neuen Käufer in die Stadt. Das klobige Gebäude schreckt zudem Touristen ab.

Die Möller-Studie behauptet, die Stadtgalerie habe „nicht zu einer Vergrößerung des Einzugsgebietes des Hamelner Handels beigetragen“. Gestützt wird dies auf einen Rückgang auswärtiger Kennzeichen in Parkhäusern. Kleiner Schönheitsfehler: Das ECE-Parkhaus selbst wird nicht einbezogen. Außerdem unberücksichtigt bleiben erneut die Randzeiten und alle anderen Faktoren, die für rückläufige Einstellzahlen insgesamt verantwortlich sind.

Die GfK spricht auch hier eine andere Sprache. 2003 hatte man eine Vergrößerung des Einzugsgebietes der Innenstadt durch die Stadtgalerie von 180 000 auf 367 000 Einwohner im Jahr 2010 prognostiziert – de facto sei man bei 494 661 Einwohnern angekommen. Die eigenen Erwartungen werden weit übertroffen. Geografisch reicht das Einzugsgebiet von Bückeburg bis Höxter und von Horn-Bad Meinberg bis vor die Tore Alfelds und Laatzens. Ermittelt wird die Reichweite durch Kundenbefragungen und Erhebungen im ECE-Parkhaus. Auch für 2012 sei man nicht zu wesentlich anderen Ergebnissen gekommen, sagt Center-Managerin Susanne Schubert: Die eigene Ausstrahlungskraft sei nahezu unverändert geblieben.

Die These der nicht vorhandenen Sogkraft lässt sich noch an einer anderen Kennziffer überprüfen: dem Index der Einzelhandelszentralität. Er bildet die Kaufkraftbindung eines Einzelhandels-Standortes im Wettbewerb mit anderen ab. Steigt die Zentralität über den Wert 100, beginnen die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland die Kaufkraftabflüsse aus dem Stadtgebiet zu übersteigen. In Hameln steigt dieser Index (laut GfK Geomarketing) von 146 im Jahr 2007 auf 159,4 im Jahr 2008 und pendelte sich 2012 bei 166,6 ein (siehe Grafik). Demnach hat sich die Sogwirkung Hamelns auf das Umland spürbar erhöht. Der Anstieg kann als Indiz gelten, dass die Stadtgalerie Kaufkraft aus dem Umland zieht. Die IHK, die sich auf andere, aber ebenfalls steigende Zentralitätszahlen stützt, bestätigt dies.

Das Urteil fällt eindeutig aus: Die These kann als widerlegt gelten. Zwar lässt sich über das Ausmaß des Zustroms streiten, denn die Angaben beruhen im wesentlichen auf Eigenermittlungen der Stadtgalerie, die Sogkraft nach außen aber pauschal in Abrede zu stellen, hieße Realitätsverweigerung. Eher kurios erscheint die im Möller-Gutachten zitierte Befürchtung, Hameln würde Touristen verlieren, wenn statt der historischen Altstadt ein Shopping-Center auf die Besucher warten würde. Hier kann Entwarnung gegeben werden: Die Übernachtungszahlen haben sich seit 2008 zum Teil überdurchschnittlich gut entwickelt.

Sie ziehen an einem Strang, aber auch gegeneinander: Hamelns Altstadt-Einzelhandel und die Stadtgalerie. Die Gesamt-Kennziffern zeigen eine positive Entwicklung (Grafik).



Copyright © Deister- und Weserzeitung 2020
Texte und Fotos von dewezet.de sind urheberrechtlich geschützt.
Weiterverwendung nur mit Genehmigung der Chefredaktion.


Anzeige
Weiterführende Artikel
    Anzeige
    Anzeige
    Kontakt
    Redaktion
    E-Mail: redaktion@dewezet.de
    Telefon: 05151 - 200 420/432
    Anzeigen
    Anzeigen (Online): Online-Service-Center
    Anzeigen (Telefonisch): 05151 / 200 - 666
    Abo-Service
    Abo-Service (Online): Online-Service-Center
    Abo-Service (Telefonisch): 05151 / 200 777

    Keine Zeitung bekommen? Hier zur Zustell-Reklamation.
    X
    Kontakt