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Mietsicherheit: Was ist erlaubt, was verboten?

Auf Nummer sicher

veröffentlicht am 30.10.2014 um 09:13 Uhr

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Springe. Für die meisten Mieter von Wohnraum ist es selbstverständlich, bei Beginn eines Mietverhältnisses eine Mietsicherheit an den Vermieter zu zahlen. Jedoch besteht keine grundsätzliche gesetzliche Verpflichtung dazu.

Zur Zahlung der Mietsicherheit ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vorgesehen ist. Allerdings sehen die meisten Formularmietverträge einen entsprechenden Passus vor.

Wenn eine Mietsicherheit nach dem Vertrag geschuldet ist, so darf diese den Betrag von drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen nicht überschreiten. Gelegentlich unternimmt ein Vermieter den Versuch, eine zusätzliche Sicherheit dadurch zu erlangen, dass er von einer dritten Person, zum Beispiel von den Eltern des Mieters eine Bürgschaft verlangt. Derartiges ist unzulässig. Die Bürgschaft wäre unwirksam, da dies eine Umgehung der gesetzlichen Begrenzung der Sicherheit auf drei Netto-Monatsmieten darstellt.

Wenn die Mietsicherheit in einer Geldsumme zu zahlen ist, hat der Mieter das Recht zu drei gleichen Teilzahlungen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen beiden sind zusammen mit der zweiten und dritten Miete zu zahlen. Da es sich um eine Schutzvorschrift für den Mieter handelt, kann dieses Recht auch nicht vertraglich verkürzt werden.

Bis zur Mietrechtsreform 2013 stellte der Umstand, dass ein Mieter die vereinbarte Miete nicht fristgerecht zahlte, noch nicht ohne Weiteres einen Grund zu einer fristlosen Kündigung dar. Durch die Reform wurde in § 569 Abs. 2a BGB ein neuer Kündigungsgrund ins Gesetz aufgenommen. Kommt danach ein Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht in Verzug, so darf der Vermieter fristlos das Mietverhältnis kündigen. Eine vorhergehende Abmahnung wegen der rückständigen Mietsicherheit ist nicht erforderlich.

Während des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Sicherheit von seinem eigenen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen geltenden Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Das Gesetz lässt zu, dass Vermieter und Mieter eine andere Anlageform vereinbaren dürfen. Die während der Mietzeit anfallenden Zinsen erhöhen die Sicherheitsleistung. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter nach einem Urteil des BGH vom 7. Mai dieses Jahres nicht darauf zugreifen.

Am Ende eines Mietverhältnisses herrscht zwischen den Parteien oft Unsicherheit, wann die Mietsicherheit zurückzuzahlen ist. Voraussetzung ist zunächst, dass die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde und keine weiteren Forderungen des Vermieters offen sind.

Die Frage, ob und in welchem Umfang vom Mieter noch Schönheitsreparaturen durchzuführen oder gar Schäden zu beseitigen sind, führt oftmals zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Selbst wenn der Zustand der Wohnung in Ordnung ist, wird die Mietsicherheit oftmals nicht zeitnah nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt. Begründung: Erst müsse noch die Abrechnung der bis zum Auszug angefallenen Betriebskosten abgewartet werden.

Dieses Argument ist nicht völlig unberechtigt. Wenn am Ende der Mietzeit noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist, darf der Vermieter einen Teil der Mietsicherheit in einer Höhe zurückbehalten, der die erwartete Nachzahlung abdeckt.

Die restliche Mietsicherheit ist allerdings laut Rechtsprechung spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen.

Von Lutz Biester
Rechtsanwalt in Springe

 



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