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Weniger Häuser unter dem Hammer

Hameln. Die steigende Arbeitslosigkeit und der anhaltende Preisverfall bei Immobilien hat die Zahl der Zwangsversteigerungen in den USA in die Höhe schnellen lassen. In Deutschland ist diese Zahl eher rückläufig – wie auch die Verkehrswerte für Häuser und Eigentumswohnungen. Doch bei anhaltender Konjunkturschwäche, so prophezeien Wirtschaftsexperten, werden Zwangsversteigerungen im kommenden Jahr exorbitant zunehmen. Das Interesse an Objekten, die unter den Hammer kommen könnten, ist groß, weiß Peter Neugebauer. Seit mehr als 30 Jahren ist er zusammen mit zwei Kollegen beim Amtsgericht Hameln für die Zwangsversteigerungen von Immobilien im Landkreis Hameln-Pyrmont verantwortlich. Mit dem Diplom-Rechtspfleger sprach Hans-Joachim Weiß.

veröffentlicht am 29.07.2009 um 17:12 Uhr
aktualisiert am 31.10.2016 um 20:21 Uhr

Diplom-Rechtpfleger Peter Neugebauer.
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Herr Neugebauer, wie haben sich in jüngster Zeit die Zwangsversteigerungen in Hameln-Pyrmont entwickelt?
In der Vergangenheit haben wir pro Jahr an die 240 Anträge gehabt. 2008 waren es etwa 200 Fälle, und in diesem Jahr sieht es bislang so aus, dass es weniger sein werden.

Experten erwarten für 2010/2011 jedoch eine Zunahme von Zwangsversteigerungen in Deutschland. Zeichnet sich eine solche Entwicklung bereits ab?
Ja. Zwar haben wir in diesem Jahr zunächst deutlich weniger Anträge bekommen, doch seit gut vier Wochen kommen sie massenhaft. Ob das nun eine Bestätigung des Trends ist, weiß ich nicht. Aber es sieht ganz so aus.

Ist die weltweite Wirtschaftskrise der Grund?
Die Banker, mit denen wir zu tun haben, sagen das. Bis es zu einer Zwangsversteigerung kommt, dauert es aber immer etwas, weil zunächst gewisse Voraussetzungen wie beispielsweise das Kündigen der Kredite erfüllt sein müssen.

Wer stellt im Allgemeinen den Antrag zur Zwangsversteigerung?
Zu 90 Prozent Banken, Versicherungen oder Bausparkassen.

Und was führt zu einer Zwangsversteigerung?
Zum großen Teil führt Arbeitslosigkeit dazu. Und einige Leute haben sich schlicht übernommen. Häufig sind auch Erbstreitigkeiten der Grund.

Kann der Immobiliensuchende über den Weg der Zwangsversteigerung in der heutigen Zeit ein Schnäppchen machen?
Ich denke schon. Allerdings darf man sich nicht festgelegt haben – weder auf den Gebäudeschnitt, noch auf die Straße, an der es stehen soll. Wer örtlich flexibel ist und Zeit hat, der kann in der Tat Schnäppchen machen, denn die Zuschläge, die wir an die Bieter erteilen, sind oft wirklich erstaunlich niedrig. Besonders im Bereich der Eigentumswohnungen. Da sind die Preise drastisch in den Keller gegangen und liegen häufig bei zehn bis 15 Prozent des vom Gutachter festgelegten Verkehrswertes. Das sind dann allerdings keine Luxuswohnungen in exponierter Lage.

Was muss der Bieter beim Versteigerungstermin beachten?
Beim ersten Termin – und wir können bis zu fünf Termine machen – muss die sogenannte Fünf- bzw. Siebenzehntelgrenze des Verkehrswertes beachtet werden. Wir dürfen beim ersten Termin Objekte nicht versteigern, wenn das Gebot unter fünf Zehnteln liegt. Dann müssen wir wegen des Schuldnerschutz den Zuschlag von Amts wegen versagen. Auch der Gläubiger kann die Zuschlagsversagung beantragen, wenn die Gebote unter sieben Zehntel des Verkehrswertes liegen. Die Folge ist, dass bei den Terminen, die dann noch kommen können, diese offiziellen Grenzen nicht mehr gelten. Aber für einen Apfel und ein Ei ist das Objekt dann auch nicht zu haben, denn letztlich muss der Gläubiger, der natürlich einen möglichst hohen Preis erzielen möchte, auch diesem Gebot zustimmen.

Was passiert, wenn der Hammer gefallen ist, das Objekt aber noch vermietet ist?
Dann hat der Ersteher gegenüber dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht, das er zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin aussprechen kann. Und zwar ohne Eigenbedarf anmelden zu müssen. Zieht der Mieter nicht aus, folgt die Zwangsräumung. Falls der ehemalige Eigentümer das Objekt noch bewohnt und keine Anstalten macht, es verlassen zu wollen, sollte der Bieter bei der Versteigerung bereits einen Räumungstitel beantragen, der dann ebenfalls von einem Gerichtsvollzieher ausgeführt werden kann.

Wie bekommt jemand vor der Zwangsversteigerung Zugang zu den entsprechenden Objekten?
In der heutigen Zeit denkt man da gleich ans Internet, und so machen wir das auch. Früher war es so, dass sich die Interessenten nur über die Terminaushänge beim Amtsgericht, bei den Kommunen und über die Veröffentlichung in der Dewezet informieren konnten. Seit etwa sieben Jahren aber gibt es die Internetadresse www.zv-aktuell.de und über diese Schiene informieren sich inzwischen 90 Prozent der potenziellen Bieter.

Wie muss ein Bieter „bewaffnet“ sein, will er beim Amtsgericht eine Immobilie ersteigern?
Zunächst einmal muss er mit einem Personalausweis „bewaffnet“ sein. Dann sollten auch alle Personen, die später als Eigentümer im Grundbuch stehen wollen, dem Termin beiwohnen. Anderenfalls ist eine notarielle Bietungsvollmacht erforderlich. Und - ganz wichtig - die Bietsicherheit sollte mitgeführt werden, denn der Gläubiger kann nach dem Gebot eine Bietsicherheit verlangen. Und die beträgt stets zehn Prozent des Verkehrswertes. Allerdings nicht mehr in Form von Bargeld, was bis vor zwei Jahren noch möglich war, sondern durch Überweisung im Vorfeld an die Gerichtskasse, einen Scheck, bei dem die Bank Aussteller und Bezogener sein muss, oder eine klassische Bankbürgschaft.



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