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„Es wird wieder gekauft – aber hochwertig“

Die Nachrichten klingen erst einmal positiv: Die Wohn- und Grundstückspreise im Landkreis Schaumburg seien stabil geblieben, Veränderungen – ob positiv, ob negativ – habe es im vergangenen Jahr kaum gegeben. Das sagen zumindest Uwe Strauß, Claus Uhde und Michael Broermann aus dem Vorstand des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAG) – im Volksmund wohl eher bekannt als Katasteramt. Der GAG hat jetzt den Grundstücksmarktbericht 2011 herausgegeben.

veröffentlicht am 26.03.2011 um 00:00 Uhr

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Insgesamt wurden im vergangenen Jahr im Landkreis Schaumburg 1665 Grundstücke verkauft, was einer Steigerung zum Vorjahr von vier Prozent entspricht. Der Gesamtwert der gekauften Flächen entspricht 117 Millionen Euro, 17 Prozent mehr gegenüber 2010 – die Größe der Fläche, insgesamt 438 Hektar, hat allerdings um ein Viertel abgenommen.

Die Immobilienkrise sei in der Region kein Problem gewesen, so Uhde, und das aus dem einfachen Grund: Die Preise hier seien nie so in die Höhe geschossen wie anderswo, eine Immobilienblase hat es nicht gegeben, die dementsprechend auch nicht hat platzen können.

Im vergangenen Jahr wurden 17 Prozent mehr Wohnhäuser verkauft – vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Jahr 2010 machten sie in Schaumburg 46 Prozent aller registrierten Verkäufe aus, Wohnungseigentum 34 Prozent, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften 8 Prozent.

Lage ist alles: Im Landkreis Schaumburg gibt es zwar viele idyllische Plätze, auf denen noch gebaut werden könnte, doch wie der aktuelle Grundstücksmarktbericht zeigt, sind vor allem Grundstücke mit guter Verkehrsanbindung gefragt. Viel investiert wird auch in Immobilien in exklusiver Lage. Fotos: mld

Ein- und Zweifamilienhäuser haben derzeit laut GAG mit einem Gesamtvolumen von rund 240 Millionen die größte Bedeutung im Gebiet des GAG. In Schaumburg kosten sie 840 Euro pro Quadratmeter, Reihenhäuser 957 und Mehrfamilienhäuser 511 Euro pro Quadratmeter. „Damit befinden wir uns im guten Mittelbereich“, sagt Uwe Strauß – und führt zum Vergleich Preise aus anderen Landkreisen vor: So gebe es im Landkreis Schaumburg ein Einfamilienhaus für 130 000 Euro, müsse man im Landkreis Lüneburg 165 000 Euro bezahlen; bezahle man in der Stadt Rinteln 127 000 für eine solche Immobilie, koste die in der Stadt Osnabrück 249 000 Euro, in Hannover gar 261 000 Euro.

Für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorjahr abgesenkt – so bezahlt man für die Baujahrsklasse bis 1945 87 000 Euro im Vergleich zu 2009 mit 115 000 Euro –, während es sich für neuere Häuser erhöht hat, bezahlt man für die Baujahrsklasse 2000 bis 2007 188 000 Euro im Vergleich zu 174 000 Euro im Jahr 2009. Die Preisniveaus für die Baujahrsklasse 1970 bis 1999 sind im GAG-Bericht als recht stabil verzeichnet. Wesentlich stagnierender zeigt sich da das Preisniveau bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften.

Der Trend geht laut Strauß zu hochwertigen Immobilien, die oftmals den energetischen Ansprüchen und seniorengerecht umgebaut würden. Hier gilt vor allem: Lage, Lage, Lage – dann wird auch kräftig investiert, auch in der Kleinstadt dann oft im Hunderttausenderbereich.

„Es wird wieder gekauft – aber hochwertig“, fasst Strauß die Entwicklung zusammen. Ein typisches Beispiel sei dafür der Rintelner Dingelstedtwall: Laufnähe ins Stadtzentrum, kaum Verkehr, hübsche Häuser in der Nachbarschaft, viel Grün. „Hier zeigt sich noch, dass eine Immobilie hohe Wertsicherheit bedeutet“, sagt Uhde.

Auch der Bericht des GAG zeigt, dass im vergangenen Jahr für Immobilien wesentlich mehr ausgegeben wurde als im Jahr davor: für Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt 70,1 Millionen (12 Prozent mehr im Vergleich zu 2009), für Reihenhäuser 10,5 Millionen (35 Prozent mehr), für Mehrfamilienhäuser 7,2 Millionen Euro (38 Prozent mehr).

Dass in schlechtere Lagen wenig bis kaum investiert wird, bekommen momentan vor allem kleinere Ortsteile und Dörfer zu spüren: „Überall sieht man Leerstände“, so Uhde.

Allein die Autobahn 2 scheint noch Garant für neue Schaumburger zu sein; aus der Region Hannover kämen viele, denen die Preise dort zu hoch seien, und suchten sich Immobilien mit komfortabler Verkehrsanbindung – davon, so Uhde, profitiere zum Beispiel die Samtgemeinde Nenndorf deutlich.

Zudem gebe es im Landkreis Schaumburg „kaum Zuzug von außen“, ganz im Gegenteil: Die Bevölkerung wandert ab. Besonders drastisch, das zeigt der Bericht des GAG, ist das in Schaumburg in der Stadt Obernkirchen der Fall: Um 10,7 Prozent werde sich die Bevölkerung zwischen 2000 und 2020 verringern, danach kommt Stadthagen mit einer Minusquote von 6,2 Prozent, darauf folgt Rinteln mit minus 4,8 Prozent.

Allein die Samtgemeinden Bad Nenndorf und Rodenberg verzeichnen landkreisweit einen Zuwachs an Einwohnern: 3,3 Prozent mehr in Bad Nenndorf, 1,7 Prozent in Rodenberg – dank der Nähe zur Region Hannover und zur Autobahn, glaubt man den Experten der GAG.

Liegt der Bodenrichtwert, also der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für individuellen Wohnungsbau in mittlerer Lage am niedrigsten in Obernkirchen bei 42 Euro pro Quadratmeter, liegt er in Bad Nenndorf mit 92 Euro am höchsten. Das Mittel bilden hierzu Stadthagen (76 Euro) und Rinteln (74 Euro).

Für gewerbliches Bauland liegt der Bodenrichtwert in Bückeburg durchschnittlich am höchsten, dicht gefolgt von Stadthagen und Rinteln.

Die Preise für Bauplätze seien niedrig, sagt Uhde, „aber konstant“, auch die Zahl der Verkäufe sei gleich geblieben. Für Uhde kein Grund zum Pessimismus: „Der rückläufige Trend wurde gestoppt. Das ist doch auch schon was.“ Auch hier sei die Lage entscheidend. Mangel an Bauplätzen gibt es im Landkreis Schaumburg laut Uhde nicht: „In jeder Gemeinde ist Angebot da.“

85 Prozent des Baulands wurde im vergangenen Jahr in Schaumburg für den sogenannten individuellen Wohnungsbau verkauft. Die Gesamtzahl der Verträge über unbebaute Grundstücke ging im Landkreis jedoch wieder weiter zurück (von 183 im Jahr 2009 aus 178 im Jahr 2010).

Das Preisniveau für unbebaute Bauflächen geht leicht nach oben, ist aber weiter stagnierend – für Rinteln zum Beispiel beträgt der mittlere Preis inklusive Erschließungskosten pro Quadratmeter 61 Euro (2009: 66 Euro), für Bad Nenndorf 89 Euro (2009: 87) und für Bückeburg 71 Euro (2009: 70). Spitzenreiter ist hier Bad Eilsen mit 132 Euro pro Quadratmeter (2009: 79).

Das Preisniveau liegt für das Neubaugebiet „Westlich Kurpark“ in Bad Nenndorf mit 175 bis 195 Euro pro Quadratmeter am höchsten im Landkreis, am niedrigsten in Buchholz „Auf der Portugall“ mit 36 bis 45 Euro. Weitere Spitzenreiter sind die Baugebiete „Am Golfplatz“ in Luhden beziehungsweise Bad Eilsen (110 bis 170 Euro) und „Vordere Hohefeld“ in Horsten (96 bis 110 Euro).

Am beliebtesten waren Baugrundstücke in Bückeburg und Bad Nenndorf, auch Eigentumswohnungen wurden hier, verglichen mit den anderen Schaumburger Städten, am meisten verkauft, zudem stieg der Verkauf gegenüber dem Vorjahr hier zweistellig an.

Bei Eigentumswohnungen ist das Preisniveau leicht gestiegen. Hierfür wurde mit insgesamt 18,3 Millionen Euro ganze 147 Prozent mehr ausgegeben als im Vorjahr – für Erstkäufe, während bei Wiederverkäufen 20 Prozent weniger Geld in den Umlauf kam. Insgesamt betrug der Geldumsatz für Wohnungseigentum im Landkreis im Jahr 2010 37,3 Millionen Euro, die Anzahl der Verträge hat mit 424 einen Hochstand erreicht. Leicht erhöht ist das Preisniveau für die Baujahrsklassen von 1946 bis 1969 und von 1985 bis 1999.

Auch bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken stagniert der Wert, während die Menge rückläufig ist – so gibt es zum Beispiel bei Ackerland 33 Prozent Fläche als noch im Jahr davor. Dabei werden insgesamt laut GAG 54 Prozent der Fläche des Landkreises landwirtschaftlich genutzt, 26 Prozent sind bewaldet, 10 Prozent entfallen auf Gebäude und Freiflächen.

Im vergangenen Jahr seien sechs Prozent der beim GAG registrierten bebauten Grundstücke zwangsversteigert worden, die seien allerdings im Vergleich zum Vorjahr um 20 Prozent zurückgegangen. „Der Arbeitsmarkt ist nicht weiter eingebrochen“, nennt Uhde den Grund. Der GAG-Bericht zeigt: Seit drei Jahren ist die Arbeitslosenquote mit aktuell 8,5 Prozent relativ stabil – lag die Quote 2007 noch bei 9,5 und 2006 gar bei 11,3 Prozent –, wenn auch leicht über dem 2010er Bundesdurchschnitt von 7,7 Prozent.

Mit 4,0 Prozent hingegen haben die Hypothekenzinsen einen neuen Tiefstand erreicht, lagen die vor zwei Jahren doch noch einen ganzen Prozentpunkt höher.

Information: Weitere Informationen können im Dienstgebäude des GAG, Breite Straße 17 in Rinteln, oder unter (0 57 51) 1 79 20, eingeholt werden.

Gegen Gebühr können schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte oder aus der Kaufpreissammlung sowie Gutachten über den Wert von Grundstücken in Auftrag gegeben werden. Der Grundstücksmarktbericht für Schaumburg, Hameln-Pyrmont, Hildesheim und Holzminden kann beim Katasteramt als 150-Seiten-Heft oder als pdf-Datei erworben werden; ganz oder teilweise kann der Bericht auch aus dem Internet unter www.gag.niedersachsen.de heruntergeladen werden. Unter „Service“ findet sich hier ein kostenpflichtiger Immobilien-Preiskalkulator, mit dem sich das Preisniveau für bestimmte Immobilientypen errechnen lässt.

Wer in Schaumburg Baugrund oder Immobilien kaufen will, hat Auswahl – doch ob die auch den Geschmack trifft, sei dahingestellt. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht für den Landkreis zeigt: Beim Verkaufen und Kaufen ist die Lage entscheidend.



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