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Energiewende: Gedämpfte Dämm-Offensive

Die Logik klingt einleuchtend: Wer in Immobilien investiert, um durch gedämmte Fassaden, besser isolierte Fenster und moderne Heizungen den Energieverbrauch zu senken, spart Geld für Öl oder Gas. Doch es sind hohe Summen, die zunächst in energetische Sanierungen gesteckt werden müssen. Vermieter zweifeln die Wirtschaftlichkeit an, Mieter sorgen sich hingegen, dass sie die Kosten tragen müssten. Ein weiteres Feld, in dem die beschlossene Energiewende der Bundesregierung zu stocken droht, obwohl sich alle Beteiligten vom Grundsatz her einig sind: Die Dämmoffensive ist sinnvoll.

veröffentlicht am 30.07.2012 um 00:00 Uhr
aktualisiert am 31.10.2016 um 13:05 Uhr

Christian Branahl

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Reporter / Newsdesk zur Autorenseite

Als „sehr zurückhaltend“ bezeichnet Klaus Dieter Neumann vom Verein „Haus & Grund Hameln und Umgebung“ das Interesse der heimischen Immobilienbesitzer, Geld in ihre Mietobjekte zu stecken. Die Unsicherheit sei groß, meint der Diplom-Kaufmann, der in der Geschäftsstelle die Interessen der rund 1800 Mitglieder vertritt. Schnell könne eine aktuelle Energieeinsparverordnung überholt sein, noch immer herrsche Streit auf Bundesebene über steuerliche Fragen. Und das bei immensen Kosten – „nicht gerade preisgünstig“. Ein Haus von Grund auf nach neuesten Anforderungen zu sanieren, bedeute hohe Investitionen. Bis die sich amortisiert hätten, das dauere viele Jahre. Hinzu komme, so Neumann: In Hameln mit „einem gewissen Leerstand“ seien die Mieter kaum bereit, mehr Geld für ihre Wohnung zu zahlen.

Die überwiegende Zahl der Mitglieder habe ein bis drei Häuser, kaum ein finanzielles Polster. Und: Viele Besitzer hätten ein gewisses Alter. Sie würden sich genau überlegen, ob sie sich dann noch einmal verschulden wollten – wenn sie denn überhaupt noch ein Darlehen von der Bank erhalten würden, schränkt er weiter ein.

Grundsätzlich hält es der Diplom-Kaufmann für wichtig, durch modernisierte Immobilien Strom und Wärme zu sparen. Nicht umsonst lud die Interessenvertretung der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer jüngst die Klimaschutzagentur ein, um dafür zu werben. „Das Interesse war schon sehr hoch“, führt Neumann viele Beratungsgutscheine, die ausgegeben wurden, als Beleg an.

Die großen Wohnungsgesellschaften in Hameln investieren bereits seit Jahren in die energetische Sanierung wie hier die HWG in der Fischbecker Straße. Foto: Dana

Damit können sich die heimischen Immobilienbesitzer zunächst einen Überblick beschaffen, welche Summen auf sie zukommen können. Deren Zentralverband „Haus & Grund Deutschland“ setzt dafür die Erwartungen allerdings ganz gering an. Nur in seltenen Fällen lohne sich die energetische Gebäudesanierung, meint die bundesweite Eigentümerschutz-Gemeinschaft. Dabei beruft sie sich auf eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann, der die Ergebnisse vorstellte, kommentierte: „Wenn die Bundesregierung ihre Klimaziele erreichen möchte, müssen der Bund und die Länder den gesetzlichen Rahmen gravierend verändern. Nur dann wird sich die Sanierungsgeschwindigkeit erhöhen.“ Dafür sei es notwendig, das Mietrecht klimafreundlich zu reformieren, die steuerliche Abschreibung energetischer Investitionen zu verbessern und die öffentliche Förderung zu verstetigen. Zudem behindere es den Klimaschutz, wenn jedes Bundesland oder auch einzelne Kommunen eigene Klimagesetze und -verordnungen beschließen würden. Kornemann beklagte auch die immer wiederkehrenden Vorstöße, die energetischen Anforderungen an Wohngebäude zu verschärfen. Diese verunsicherten die Eigentümer, so der Präsident.

Eigentlich müsste es den Mietern entgegenkommen, wenn ihre Wohnungen keine Energieverschwender sind. Kurz vor den entscheidenden Verhandlungen zur Novellierung der Energieeinsparverordnung 2012 zwischen Bundesbau- und Bundesumweltministerium stieg der Deutsche Mieterbund (DMB) zusammen mit Naturschutzverbänden in den Ring: Gemeinsam forderten sie die Minister Ramsauer und Altmaier auf, den Stillstand bei der Gebäudesanierung zu überwinden. Laut Deutscher Naturschutzring (DNR) ist bis 2030 etwa die Hälfte des Gebäudebestandes zu sanieren. 65 Prozent der Fassaden seien ungedämmt, 60 Prozent der Fenster energetisch in einem schlechten Zustand. Außerdem würden 80 Prozent der Gas- und Ölheizungen nicht dem Stand der Technik entsprechen. „Gleichzeitig sind seit 1995 die Kaltmieten um 24 Prozent, die Energie-, vor allem Heizkosten, aber um 173 Prozent gestiegen“, sagte DNR-Generalsekretär Helmut Röscheisen.

„Wir brauchen eine Lösung für die entscheidende Frage, wer die Kosten der energetischen Gebäudesanierung zahlen soll“, fordert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Mieter, insbesondere Durchschnitts- und Geringverdiener, sind nicht in der Lage, die Kosten allein aufzubringen. Hier hat die Bundesregierung eine Bringschuld.“

„Da stehen wir voll hinter“, sagt Rechtsanwalt Hans-Jürgen Seifert, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes Hameln e.V. mit etwa 1600 Mitgliedern. Gleichzeitig setzt er sich ebenfalls für die Modernisierung von Immobilien ein. Die sogenannte zweite Miete, mit der die Betriebskosten und damit auch für Warmwasser und Heizung zu zahlen sind, steigt. Allerdings, so die Befürchtung von Seifert: Die Erhöhung der regulären Miete, die sich aus der energetischen Sanierung ergebe, könnte in keinem Verhältnis zum Einsparpotenzial bei geringeren Heizkosten stehen. Doch die Interessenvertretung der Hamelner Mieter hat bislang wenig Beratungsbedarf, was sich mit den Erfahrungen von „Haus & Grund“ deckt. Wo Eigentümer nicht in größerem Maße Geld in ihre Gebäude stecken, können aus diesem Grund auch keine Mieterhöhungen vorgenommen werden. Der Hamelner Mieterbund-Vorsitzende sagt: „Das Problem tritt hier vor Ort nicht so auf.“

Doch die Zeit drängt, wenn die Bundesregierung ihre klimapolitischen Ziele erreichen und den Energiebedarf senken will. Die energetische Gebäudesanierung bezeichnet sie als das Herzstück zur Energieeinsparung. Sie führt auf, dass viele Häuser in Deutschland vor Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung von 1979 errichtet worden seien. Durch fachgerechtes Sanieren und moderne Gebäudetechnik könnten teilweise bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs eingespart werden. Dazu beitragen sollen jährlich 1,5 Milliarden Euro Fördermittel von 2012 bis 2014 statt zuvor 936 Millionen Euro. Dass sich damit etwas bewegen lässt, macht die Bundesregierung mit einem Blick in die Jahre seit 2006 deutlich. Die Berliner Bilanz: Mit den Fördermitteln über die bundeseigene KfW seien rund 2,7 Millionen Wohnungen saniert oder besonders energieeffizient errichtet worden, zusätzlich über 950 kommunale Einrichtungen. Zugleich, so betont das Konzept, habe die Bundesregierung im Mai die Änderung des Mietrechts beschlossen, um die Vorteile und Lasten fair auf Vermieter und Mieter zu verteilen. Doch: Noch ist das Gesetz nicht durch alle Instanzen.

Wie gehen aber die großen Vermieter in der Region mit diesen Fragen um? „Die Forderungen der Bundesregierung sind sicherlich richtig, aber nicht immer wirtschaftlich durchführbar“, meint Kathrin Zarbock, Kaufmännische Leiterin der Hamelner Wohnungsbau-Gesellschaft (HWG). „Die Umsetzung ist das A und O.“ Das Dienstleistungsunternehmen unter dem Dach der Stadtwerke bewirtschaftet rund 3000 Wohnungen. Die HWG ist jedoch, unabhängig von der Energiewende, seit Jahren bemüht, ihre Gebäude zu sanieren. Über die normalen Modernisierungsarbeiten hinaus habe die HWG in den vergangenen fünf Jahren sieben Millionen Euro in energetische Baumaßnahmen investiert, rechnet Zarbock vor. Das entspricht rund 7000 Quadratmetern oder 100 Wohnungen. Obwohl angesichts steigender Heizkosten im Allgemeinen der Eindruck entstehen könnte: Die Mieter würden eigentlich nicht direkt verlangen, dass sie durch energetische Sanierungen sparen wollen. Dennoch: Im Investitionsplan stünden für die nächsten zehn Jahre erneut zehn bis zwölf Millionen Euro, um in den Gebäuden zusätzliche Dämmung, neue Heizungen oder Fenster, die weniger Wärme an die Umwelt abgeben, zu finanzieren. „Nur zum Teil“ könnten die Ausgaben an die Mieter weitergegeben werden, weiß Kathrin Zarbock, die mit der Barrierefreiheit für ältere Mieter schon die zweite Zukunftsaufgabe benennt.

Die Kreissiedlungsgesellschaft (KSG) Hameln-Pyrmont erhebt es fast zur Philosophie, zu investieren, um die Wohnungen nach und nach zeitgemäßen Standards anzupassen. Unter Hinweis auf die sogenannte zweite Miete mit möglichst geringen Betriebskosten sagt Geschäftsführer Joachim Kruppki: „Wir sehen es als unsere Verpflichtung, dadurch Mieter zu gewinnen und zu halten.“ Einen Leerstand von zuletzt 1,95 Prozent bei 922 Wohnungen im Geschäftsjahr 2011 sieht er dafür als Beleg. 90 Prozent davon bezeichnet er als wärmegedämmt, nachdem bereits Mitte der achtziger Jahre bei älteren Gebäuden mit den Arbeiten begonnen worden sei. „Wir überlegen schon, bei den ersten sanierten Gebäuden die Dämmung zu verstärken“, sagt Kruppki. Seit dem Jahr 2000 sei die Hälfte der Heizungen („sehr zeitgemäß“) modernisiert worden, die anderen stammen aus den neunziger Jahren und würden damit immer noch den Anforderungen entsprechen.

Die KSG sei sich bewusst, die Sanierungskosten (seit zehn Jahren etwa 500 000 Euro jährlich) über die regulären Erhöhungen hinaus kaum an die Mieter weitergeben zu können. „Auch aus Wettbewerbsgründen“, weiß Kruppki, nach dessen Angaben die Durchschnittsmiete 4,67 Euro pro Quadratmeter beträgt.

Mit 25 Prozent der Gebäude der KSG, die nach 1990 gebaut wurden, ist der Wohnungsbestand „vergleichsweise jung“, wie der Geschäftsführer sagt. Bundesweit zählen hingegen gerade die Nachkriegsbauten zu den großen Problemen: Möglichst schnell und billig errichtet, sollten sie besonders Flüchtlingen und Vertriebenen Wohnraum bieten. Die Kreissiedlungsgesellschaft hat Gebäude aus dieser Zeit nicht in ihrem Bestand. Allerdings bekommt sie solche Objekte manchmal angeboten, um sie unter die eigenen Fittiche zu nehmen. Wie die Sozialwohnungen einer Kommune des Landkreises – der Sanierungsaufwand stünde aber in keinem Verhältnis. Nicht mal für einen symbolischen Preis von einem Euro wollte die KSG diese Nachkriegsbauten haben. Geschäftsführer Kruppki: „Aus wirtschaftlichen Gründen ist in diesen Fällen eher ein Abbruch zu empfehlen.“

Atomausstieg, erneuerbare Energien, stockender Netzausbau und Sorge vor steigenden Stromkosten – diese Schlagworte bestimmen die Debatte um die Energiewende. Doch die Bundesregierung setzt in ihrem Energiekonzept auf mehr. Ein Schwerpunkt bildet die Gebäudesanierung. Öffentliche und private Gebäude in Deutschland verbuchen für Heizung, Warmwasser und Beleuchtung einen Anteil von 40 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs. Die Bundesregierung spricht sich deshalb für eine Dämmoffensive aus.



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