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Vorsitzender des Stadtmarketingvereins appelliert an Hausbesitzer in der Innenstadt

Mieten runter – und der Handel blüht auf?

Hameln. Wenn die Hauseigentümer in der Fußgängerzone die Mietpreise für Geschäfte senken würden, könnte Hameln langfristig profitieren – so die These des Vorsitzenden des Stadtmarketing- und Verkehrsvereins Frank Borris Baum. Doch wird der Appell auch gehört? Würden sich tatsächlich wieder mehr inhabergeführte Geschäfte ansiedeln und so den Eindruck der vielen Filialisten und Billigläden vertreiben?

veröffentlicht am 25.10.2015 um 16:42 Uhr
aktualisiert am 31.10.2016 um 13:00 Uhr

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Kerstin Hasewinkel

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Kerstin Hasewinkel Stv. Redaktionsleiterin zur Autorenseite
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Einer, der sich mit diesem Thema über viele Jahre auseinandergesetzt hat, ist Wolfgang Kaiser, einst im Rathaus zuständig für den Fachbereich Planen und Bauen. Von 1974 bis 2011 hat er für die Stadt gearbeitet. Die Immobilienbesitzer an einen Tisch zu bringen, das war in all den Jahren auch Kaisers Ziel. Dabei hat der Stadtplaner auch erfahren, wie schwierig das ist.

Die Vorgeschichte: „Die Innenstadtimmobilie war früher ein Garant für Wohlstand“, so Kaiser. „Das Haus gehörte der Familie, unten war der Laden, in dem man arbeitete und oben wurde gewohnt.“ Die Immobilien seien im Laufe der Jahre zu einem „hoch rentierlichen Anlageobjekt“ geworden, aus dem sich hohe Gewinnerwartungen ergeben hätten. Diese Entwicklung habe mit dem Bau der Fußgängerzone begonnen und sei zugleich „der Feind jeglicher Innenstadtplanung“, sagt der Hamelner.

Als der Verkehr aus der Oster- und der Bäckerstraße verbannt wurde, rückten diese Bereiche plötzlich in die 1-A-Lagen. „Die Mietpreise sind damals um 500 bis 1000 Prozent gestiegen.“

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Der Wandel: Während früher die inhabergeführten Geschäfte vom Großvater an den Vater und dann an die nächste Generation weitergegeben worden seien, hätten die Nachkommen heute selten Interesse an einer Übernahme. „Es gab einige, die ganz offen gesagt haben, dass sie mit einer Vermietung mehr verdienen, als wenn sie sich selbst in ihren eigenen Laden stellen.“ Auswärtige oder heimische Kapitalgesellschaften, regionale oder auswärtige Eigentümer dominieren heute das Bild der Hausbesitzer in der Fußgängerzone.

Ein alteingesessener Hamelner Händler, der in seiner Immobilie auch noch wohnt, hat Seltenheitswert. Eine dieser Ausnahmen ist Dieter Mönckemeyer, der an der Osterstraße ein Lederwaren-Fachgeschäft betreibt. Es werde zunehmend schwieriger für Geschäfte dieser Art, die heute an den Start gehen wollten. Und dabei sei die Miete nicht das Hauptkriterium. „Bei uns funktioniert das, weil wir alteingesessen sind und uns immer weiterentwickelt haben“, sagt der Senior, der mit seinem Sohn auch einen Nachfolger gefunden hat, der in seine Fußstapfen getreten ist.

Die neue Konkurrenz: Dass mittlerweile viele Läden nicht mehr existierten, liege auch am Branchensterben; „Dinge des täglichen Bedarfs sind doch in der Innenstadt nicht mehr zu bekommen“, so Mönckemeyer und verweist auf Grüne Wiese und Internet als Konkurrenten. Sein „Durchhaltevermögen“, wie er es selbst nennt, scheint sich zu lohnen, denn der Einzelhändler beobachtet einen gegenläufigen Trend: „Auch wenn der Koffer im Internet vielleicht billiger ist; mittlerweile kaufen die Leute wieder lieber im Fachgeschäft, weil sie dort problemlos beispielsweise eine kaputte Rolle ersetzt bekommen.“

Die Zeiten der hohen Erlöse, die einst in der Innenstadt erzielt werden konnten, sind vorbei. Um 28 Prozent sind beispielsweise die durchschnittlichen Mieten für ein Ladenlokal der Größe 150 bis 200 Quadratmeter in 1-A-Lage im Laufe von zehn Jahren gefallen. Lührmann Deutschland hat in den „City Facts“ für Hameln die Mietpreisentwicklung in den 1-A-Lagen von 2005 bis 2014 dargestellt. Die Grafiken, die auf ihnen bekannten Daten und Erfahrungen der Osnabrücker Makler basieren, belegen den deutlichen Einschnitt im Jahr 2008: Im März wurde die Stadt-Galerie eröffnet. Was aus der Sicht derer, die damit verdienen, ein „katastrophaler“ Einbruch der Mieteinnahmen ist, nennen andere eine Marktbereinigung. „Im Städtevergleich lag Hameln immer über dem Schnitt“, erinnert sich Kaiser; das habe sich mit dem ECE geändert. „Das regelt der Markt, und der ist unbarmherzig“, so Kaiser.

Eckhard Vogelsang, Vertriebsleiter Weserbergland bei der Postbank Immobilien GmbH, bestätigt die Entwicklung. Während vor zehn Jahren noch durchschnittlich 40 Euro pro Quadratmeter erzielt worden seien, liegen die Quadratmeterpreise heute im Schnitt bei 20 Euro. Und selbst die würden nicht mehr überall erzielt. Vogelsang unterteilt die Fußgängerzone in den Bereich mittlere Bäckerstraße, in der durchaus noch Mieten zwischen 20 und 40 Euro drin seien, „die Osterstraße steht aber schlechter da“. Für Vogelsang ist die Preisentwicklung zum einen im Bau der Stadt-Galerie begründet, aber auch das Internet habe seinen Anteil daran, dass im Einzelhandel nicht mehr die großen Umsätze erzielt werden und in der Folge auch keine hohen Mieten mehr aufgebracht werden könnten.

„Mieten können nicht einfach nach unten

korrigiert werden“

„Die 1-A-Lagen leisten können sich die Telefonläden“, so Vogelsang – ein Blick in die Innenstadt bestätigt das. Allerdings: Immerhin sind laut Lührmann noch 47 Prozent der Geschäfte in der Hand örtlicher Einzelhändlern. „Die hohe Zentralität und das touristische Angebot locken viele Besucher in die Innenstadt“, heißt es in der Einleitung zu den „City Facts“. Sowohl die Mieter- als auch die Käufernachfrage seien jedoch weiterhin nur schwach ausgeprägt: „Damit bleibt der Markt für 1-A-Handelsobjekte in Hameln tendenziell schwierig“, so das Fazit.

Der Vorschlag: Wie ordnet Kaiser nun den Appell von Stadtmarketing-Chef Baum ein? Der frühere Stadtplaner hält es für kaum möglich, dass Eigentümer freiwillig auf Mieteinnahmen verzichten. Ganz abgesehen von der Tatsache, dass die Ansprechpartner aufgrund schwieriger Besitzverhältnisse durch Kapitalgesellschaften schwer zu erreichen sind, sieht Kaiser einen weiteren Grund: „Es liegt in der Natur der Menschen, den größtmöglichen Betrag zu erzielen.“ Arne Zietzschmann aus dem Hause Lührmann sagt: „Wenn beispielsweise eine Immobilie als Altersvorsorge gekauft wurde und eine Finanzierung zugrunde liegt, können die Mieten nicht einfach nach unten korrigiert werden.“ Das gleiche gelte für Fonds.

Auch Vogelsang gibt zu bedenken, dass die Kapitalgesellschaften die Häuser in Hameln eben deshalb erworben haben, um Rendite zu erzielen. „Die lassen dann die Läden im Zweifel lieber mal leerstehen“, weiß Vogelsang. Das allerdings, so Kaiser, könne eine Immobilie auch kaputtmachen. Nach Angaben von Zietzschmann sind allerdings von aktuell 14 Leerständen in Bäcker- und Osterstraße nur drei Häuser in Händen von Immobilienfonds, der Rest gehöre Privatleuten. „Das ist eher ein Problem der Nachfrage.“

Vogelsang hält den Vorschlag von Baum nicht für völlig abwegig: „Wenn jemand mit einer guten Idee kommt, könnte man auch Staffelmieten vereinbaren.“ Ein anderes Konzept könne sein, aus größeren Läden mehrere kleine zu machen, nach dem Shop-in-Shop-Prinzip. Dann könnten die Mieter zusammen den „Großen“ Paroli bieten.



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