Was aber treibt große Immobilienfonds- oder AGs dazu, selbst in mittelgroßen Städten Häuser zu kaufen? Grundsätzlich geht es natürlich um Gewinnmaximierung. Die letzten Jahre waren günstig, um Immobilien zu kaufen. Sie sind es noch, wenn inzwischen auch mit Einschränkungen. Doch der Zins ist weiterhin niedrig, die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten steigt. Oft kaufen Immobilien-Gesellschaften in großem Stil, und oft auf Pump. Sie verdienen trotzdem, denn solange die Immobilienpreise steigen, steigen auch die Werte der Gebäude. Die Differenz aus aktuellem Wert und Kaufpreis werden als Gewinn verbucht, auch wenn der nur auf dem Papier steht.
Was machen Immobilienfonds?
Mit dem Geld der Anleger kaufen die Fondsmanager interessante Immobilien, die dann vermietet werden. Aus den Mieterlösen und eventuellen Verkäufen der Bestandsimmobilien entstehen die Gewinne des Fonds, die über eine Ausschüttung, die zum Teil steuerfrei ist, bedacht werden. Immobilienfonds investieren in Immobilien. Es gibt offene und geschlossene Fonds. Geschlossene Fonds investieren eine bestimmte Anlagesumme einer begrenzten Anzahl von Investoren in ein bestimmtes Bauprojekt. Offene Fonds investieren das Geld überall und haben weder eine Beschränkung bei den Mitgliedern noch beim Kapital.
Die Adler Real Estate hat so im vergangenen Jahr rund 420 Millionen Euro verdient. Dem Unternehmen gehört auch einiges in Hameln. Zum Beispiel das Haus in der Alten Marktstraße 9. Ein historisches Fachwerkhaus, das schon bessere Tage gesehen hat (wir berichteten). Verwaltet wird es von der Capera Immobilien-Service GmbH, bewirtschaftet. Capera verwaltet Eigentum für Dritte in ganz Deutschland, in Hameln sind es 200 Wohneinheiten, das sind 35 Häuser, acht davon in der Altstadt.
Besitzer des Hauses in der Alten Markstraße ist auf den ersten Blick die Wallace Properties Sàrl, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach luxemburgischen Recht. Doch bei der Wallace handelt es sich um eine sogenannte Objektgesellschaft, die wiederum in einer Obergesellschaft zusammengefasst ist, der Magnus Dritte Immobilienbesitz und Verwaltungs GmbH. Diese wiederum gehört der Adler Real Estate AG, die insgesamt aus 127 Einzelgesellschaften besteht. Primäres Ziel solcher Gesellschaften ist es im allgemeinen, den Wert des Unternehmens an der Börse zu steigern. Mit einem Bestand von knapp 50 000 Einheiten gehört die Adler AG mittlerweile zu den fünf größten deutschen Wohnungsunternehmen mit Börsennotierung. Zu dem unübersichtlichen Firmenkonstrukt sagt ein Sprecher: „Das ist alles ziemlich kompliziert, aber für ein Immobilienunternehmen auch wieder sehr normal“.
Wir sind noch in der Abwägung, ob wir es veräußern oder renovieren sollen.
Doch auch wenn es kompliziert ist: Immerhin hört sich doch so an, als hätte das Unternehmen genug Geld, das Haus mit der historischen Substanz zu renovieren, oder? 2016 hatte Adler neben den laufenden Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung 15 Millionen Euro für die Renovierung von insgesamt rund 1500 bisher leer stehenden Wohneinheiten aufgesetzt. Außerdem wurde das Asset Management (Vermögensverwaltung) von Adler 2016 mit regionaler Ausrichtung neu aufgestellt, denn erklärtes Ziel des Unternehmens sei es inzwischen, näher am Mieter zu agieren.
Nach der Phase des flächendeckenden Einkaufs strebt man nun danach, ein „integriertes Immobilienunternehmen“ zu werden. Dazu gehört, die Vermietbarkeit zu erhalten oder zu verbessern – etwa durch Maßnahmen zur Instandhaltung oder Modernisierung. Es heißt aber auch: „Selbstverständlich berücksichtigt das Asset-Management bei allen Investitionen immer auch die Kosten-Nutzen-Relation der einzelnen Maßnahmen.“
Und was bedeutet das jetzt für das Fachwerkhaus in Hameln? „Was das Haus in der Alten Marktstraße 9 anbelangt, so sind wir im Augenblick noch in der Abwägung, ob wir es veräußern oder renovieren sollen. Wir haben aber noch keine endgültige Entscheidung gefällt,“ sagt ein Unternehmenssprecher. Er räumt ein, dass das Haus bei einem Eigentümer, der es mit Liebe renovieren würde, wahrscheinlich besser aufgehoben wäre. Tatsächlich spielt es auf Nachfrage auch für dieses große Unternehmen eine Rolle, dass die Renovierung der historischen Substanz aufwendiger ist, als bei einem normalen Haus.
Die Vermutung, dass für Adler die Kosten-Nutzen-Rechnung im Vordergrund steht, liegt nahe: Es geht dem Unternehmen nun darum, sein Portfolio „um schwache Bestände (sogenannte „Non-Core-Einheiten) zu „bereinigen“ und damit die Ertragskraft des verbleibenden Portfolios zu stärken“, wie es im Halbjahresbericht heißt. Ist das Haus also ein Non-Core-Objekt, das nicht mehr zum Rest passt? Hat man das Haus nur gekauft, weil es sich in einem Portfolio, also in einem großen Immobilienbündel, befand? Letzteres vermutet der Unternehmenssprecher. Dass es ein Non-Core-Objekt sei, verneint er dagegen. Das Haus gehöre weiter zum Kernbestand, auch wenn es „ein Grenzfall“ sei.
Adler AG
Die Adler Real Estate AG hat sich im Eiltempo den Weg in die Spitzengruppe deutscher Wohnungsanbieter gebahnt. Allein in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 hatte sich die Bilanzsumme des SDax-Unternehmens auf drei Milliarden Euro mehr als verdoppelt. Auf dem Weg hat Adler das Berliner Wohnungsunternehmen Estavis und Westgrund geschluckt. Größter Aktionär von Westgrund war das Schweizer Unternehmen Wecken & Cie, hinter dem der Investor Klaus Wecken steht. Wecken ist auch jetzt der Hauptaktionär von Adler. Seit 2016 ordnet Adler die Strukturen neu, um gekaufte Wohnungen möglichst gewinnbringend zu vermieten. Interessant: Zu den Großaktionären mit luxemburgischer Adresse gehört nach einem Bericht der „Wirtschaftwoche“ Cevdet Caner, ein österreichischer Geschäftsmann mit türkisch- kurdischen Wurzeln, der mit seiner Gesellschaft Level One marode Immobilien im Wert von 1,5 Milliarden auf Kredit gekauft hat. 2008 war das Unternehmen insolvent, Caner gilt als der zweitgrößte Pleitegeier nach Jürgen Schneider.
Dass es im Geschäftsbericht 2015 gemeinsam mit fünf anderen Objekten direkt neben einem Text mit der Überschrift Portfoliooptimierung und Privatisierung platziert wurde, in dem es um Non-Core-Einheiten geht, sei Zufall. „Das sind Fotos, die unseren Bestand in seiner Vielfältigkeit zeigen sollten. Ein Zusammenhang mit dem Text auf der Seite war nicht gemeint“, erklärt er. „Die Fotos ziehen sich gewissermaßen als optische Anreicherung durch den gesamten Teil Portfolio.
Zu den im Geschäftsbericht 2016 genannten Chancen gehört die Investition in Immobilienbestand in B- oder Randlagen von Ballungsräumen. Die Bestände würden sich zwar durch typischerweise durch höhere Leerstände auszeichnen, aber auch durch eine höhere Mietrendite als Immobilien in A-Lagen. Finden die Leute dort keine Wohnungen mehr, wandere die Nachfrage automatisch ins Umland. „Darin besteht eine der wesentlichen Geschäftschancen für Adler“, heißt es.
Der Wert der Wohnbestände der Adler Real Estate AG liegt derzeit bei 2,442 Milliarden Euro. Zusammen mit einigen anderen Posten liegt das Vermögen bei rund 2,5 Milliarden. Fast genauso hoch sind die Schulden: Zusammengenommen betragen sie ebenfalls rund 2,5 Milliarden Euro, allein die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten liegen bei 1,3 Milliarden Euro. Anders gesagt: Durch den explosionsartigen Ankauf von Wohnungen in den letzten Jahren hat sich die Gesellschaft hoch verschuldet.
Und die Geschäftschancen bergen auch Gefahren: Voraussetzung für den Erfolg sei die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen und ein anhaltend niedriges Zinsniveau, heißt es im „Risikobericht“. Solange die Mieten steigen, halte sich das Risiko (...) Mieter zu verlieren, und dadurch einen höheren Leerstand in Kauf nehmen zu müssen, in Grenzen.
Doch was passiert, wenn sich die Bedingungen ändern? Zumindest wird es dann eng.
Die Adler AG scheint bei ihren Einkäufen nicht immer wählerisch zu sein. Im Kaufrausch zählt Masse, nicht Klasse. Dabei hätten es Häuser, wie das Fachwerkhaus in der Alten Marktstraße 9 verdient. Doch am Ende verdient nur die Adler AG und möglicherweise nicht mal die: Die Bilanz zeigt, dass es ein Ritt auf der Rasierklinge ist: Sollten sich die Bedingungen auf dem Markt ändern, könnte der Traum vom großen Coup jäh zerplatzen.
