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Was das neue Bauvertragsrecht bringt

Mehr Rechte für Bauherren

Ab dem 1. Januar 2018 haben private Bauherren mehr Rechte - denn dann tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Wer noch im Herbst einen Bauvertrag abschließen will, sollte auf die neuen Regelungen bestehen oder warten.

veröffentlicht am 16.11.2017 um 17:13 Uhr

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Autor:

Falk Zielke

Verständliche Baubeschreibungen, eigene Pläne und Berechnungen und ein konkretes Datum zur Fertigstellung der Immobilie - auf all das haben private Bauherren ab Januar Anspruch. Denn ab dann gilt ein reformiertes Gesetz: Das Bauvertragsrecht ist nun erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Bisher galt das allgemeine Werkvertragsrecht.

Bauherren, die ihr Vorhaben noch in diesem Jahr anfangen wollen, sollten darauf bestehen, dass die neuen Regeln auch schon jetzt gelten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Lässt sich die Firma nicht darauf ein, raten die Experten, lieber zu warten oder sich eine andere Firma suchen. Was sich für Bauherren ab 2018 konkret ändert:

Widerrufsrecht: Das neue Bauvertragsrecht räumt privaten Bauherren zum ersten Mal ein Widerrufsrecht ein. Künftig können sie entsprechende Bauverträge 14 Tage nach Abschluss widerrufen. Der Unternehmer muss die Kunden darüber auch belehren. Fehlt die Klausel im Vertrag, ist ein Widerruf bis zu zwölf Monate nach Vertragsschluss möglich.

Für den Bauherren-Schutzbund (BSB) ist das eine sehr wichtige Verbesserung: „Die neue Regelung bedeutet einen Meilenstein für den Verbraucherschutz“, erklärt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. „Der private Bauherr wird so vor fragwürdigen Rabattangeboten mit begrenzter Laufzeit und vor eigenen übereilten Entscheidungen geschützt.“

Was wird wie gebaut? Das war in der Vergangenheit nicht immer klar geregelt Foto: Pixabay
  • Was wird wie gebaut? Das war in der Vergangenheit nicht immer klar geregelt Foto: Pixabay

Die neue Regelung bedeutet einen Meilenstein für den Verbraucherschutz.

Florian Becker, BSB-Geschäftsführer



Präzise Baubeschreibung: Was wird wie gebaut? Das war in der Vergangenheit nicht immer klar geregelt. Künftig gilt: Die Baufirmen müssen ihren Kunden frühzeitig vor der Unterschrift unter dem Vertrag eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Bauherren sollen Zeit haben, das Angebot prüfen und vergleichen zu können. In der Baubeschreibung müssen sich unter anderem Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Grundrisse sowie Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke finden. Und: Das Niveau der in der Baubeschreibung erwähnten Leistungen ist auch für die nicht oder nur unklar beschriebene Leistung maßgeblich.

90 Prozent der Gesamtvergütung dürfen Firmen künftig maximal als Abschlagszahlung fordern

Festlegung der Bauzeit: Wenn in Bauverträgen bisher eine Bauzeit benannt wurde, war dies eine freiwillige Angabe, wie der BSB erklärt. Das ändert sich: Ab Januar muss die Baufirma verbindlich sagen, wann der Bau fertig ist. Steht der Termin noch nicht fest, muss sie die Dauer der Baumaßnahme nennen. Wichtig ist diese Angabe, damit Bauherren ihre Finanzierung, die Wohnungskündigung und den Umzug planen können.

Halten die Baufirmen sich nicht an den festgelegten Termin, müssten sie Schadenersatz leisten. Das heißt: Können Bauherren erst später als geplant einziehen und entstehen ihnen dadurch weitere Kosten, können sie diese künftig an den Bauunternehmer weiterreichen.

Abschlagszahlungen: Firmen dürfen künftig maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Rest wird nach der Abnahme fällig. Das mindert nach Ansicht des Bauherren-Schutzbundes das Überzahlungsrisiko.

Aber: Bauherren können Abschlagszahlungen bei wesentlichen Mängeln an der Leistung, für die der Abschlag verlangt wird, nicht mehr komplett verweigern, erklärt der VPB. „Allen Bauherren mutet der Reformgesetzgeber zu, für eine deutlich nicht vertragsgemäße Teilleistung grundsätzlich Abschläge zahlen zu müssen“, erklären die Experten. Der Abschlag richtet sich nach der Höhe des Wertes, den die Teilleistung hat. Bei Mangelhaftigkeit kann der Bauherr einen angemessenen Teil der Abschläge einbehalten.

Unterlagen: Baufirmen müssen künftig Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften übergeben. Dazu zählen etwa Genehmigungsplanungen oder Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV).

„Die neue Regelung schließt eine Gesetzeslücke“, erklärt BSB-Geschäftsführer Becker. „Bis heute bestand häufig Uneinigkeit darüber, ob beziehungsweise welche Planungsunterlagen, bautechnischen Nachweise und Unternehmererklärungen dem Verbraucher ausgehändigt werden müssen.“ Durch die neue Regelung haben Bauherren die Möglichkeit, die Unterlagen von einem Sachverständigen prüfen zu lassen.

Information

Wie Gemeinden die Bauart der Häuser regulieren

Der Hausbau ist in Deutschland strengen Regelungen unterworfen - in manchen Regionen mit steigender Tendenz. In manchen Gemeinden gibt es zusätzlich Gestaltungssatzungen, die sogar die Zaunhöhe bestimmen. Das hat Vor- und Nachteile für Bauherr und Kommune.

Berlin/Bonn (dpa/tmn) - Bauherren haben es nicht einfach. Sie träumen sich ihr Traumhaus zurecht, malen sich aus, wie es aussehen soll - und dann sagt die Gemeinde nein. In der Tat gibt es in vielen Städten und Gemeinden strenge Regelungen, wie ein Wohnhaus überhaupt aussehen darf. In den vergangenen Jahren sind sogar tendenziell mehr Gestaltungssatzungen entstanden. Regeln lässt sich damit sogar die Art des Putzes.

Und das ist nicht die einzige Regelung - vielmehr erwartet Bauherren unter Umständen an ihrem künftigen Wohnort ein ganzes Geflecht aus Regelungen. „An oberster Stelle, auf Bundesebene, steht das Baugesetzbuch“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin. „Es regelt detailliert, wie ein Bebauungsplan von den Kommunen zu erstellen ist und was dieser zu leisten hat.“ Dazu gehört die Sicherung der Daseinsvorsorge, sprich, dass es in der Umgebung ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte gibt.

Jedes Bundesland kann wiederum Details in den Landesbauordnungen festschreiben. „Darin können etwa Abstandsflächen angeordnet oder Vorgaben zum Brandschutz gemacht werden“, sagt Reinhold-Postina. Der eigentliche Bebauungsplan obliegt den Kommunen. Hier geht es schon um die handfesten Details, maximale Geschosszahl und Firsthöhe zum Beispiel.

Gibt es keinen Bebauungsplan, dann gilt der Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Dieser sieht vor, dass sich der Neubau an die Umgebung anpassen soll.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Viele Gemeinden planen inzwischen lieber strenger, um ihr schönes Ortsbild zu erhalten. So kommt es, dass Kommunen über Bebauungspläne hinaus Regelungen treffen, etwa eine Baumschutzsatzung, erklärt Manfred Jost vom Verband Wohneigentum in Bonn. Darin steht, ob ein Baum auf einem bestimmten Grundstück gefällt werden darf und welche Ersatzpflanzungen vorgesehen sind.

Immer häufiger werden auch Gestaltungssatzungen aufgesetzt. „Darin kann etwa die Farbe der Dachziegeln bestimmt werden oder die Grundstückseinfriedung. Sogar die Verwendung bestimmter Materialien kann auferlegt werden“, erklärt Jost. Das gilt auch für die Höhe von Mauern, Zäunen und Hecken oder die Fassadenfarbe. Damit reagieren die Kommunen laut Jost auf die zunehmende Kreativität der Bauherren und die Angebote der Baubranche: „Einige Kommunen stören sich an dem daraus resultierenden optischen Chaos in den Wohnsiedlungen und reagieren mit Vorschriften.“

Denn die verschiedenen Regelungen bieten noch Schlupflöcher, und eine Gestaltung der entscheidenden optischen Merkmale gibt es vielerorts trotzdem nicht. „Gegenwärtig wird nicht selten exakt vorgeschrieben, wie der Dachwinkel zu sein hat, aber ein Friesenhaus darf neben einem oberbayerischen Landhaus stehen“, erklärt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen.

Daher hält Burk viel von Gestaltungssatzungen. „Architektonische Harmonie erreichen wir durch eine ähnliche Materialsprache, nicht durch juristische Maßvorgaben.“

KFW-Kredit beantragen

Ob bauen oder kaufen - Bauherren und Eigentümer können bei der KfW-Förderbank zinsgünstige Darlehen beantragen. „Allerdings bekommt man die Darlehen nicht direkt bei der KfW“, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. „Man muss zu seiner Hausbank gehen.“ Der Abschluss erfolgt also bei der Bank, die auch den Rest der Finanzierung übernimmt. Die KfW selbst verfügt über kein eigenes Filialnetz.

„Sie sollten zunächst prüfen, ob ein KfW-Kredit für Sie infrage kommt“, erklärt Schwarz.

Die staatliche Förderbank vergibt ihre Darlehen nur für bestimmte Vorhaben wie eine energetische Sanierung oder den Bau eines energieeffizienten Hauses. Gefördert wird aber auch altersgerechter Umbau.

Bei der Beratung hilft unter anderem die Hausbank. „Auch Energieberater können diese Aufgabe übernehmen“, sagt Schwarz. Gut zu wissen: Förderprogramme der KfW lassen sich mitunter auch miteinander kombinieren. So sind weitere Fördergelder für Bauvorhaben oder Sanierungsprojekte nutzbar.

Wichtig zu beachten: „Der Antrag auf KfW-Förderung muss gestellt werden, bevor mit dem Bauvorhaben begonnen wurde“, erklärt Schwarz. Erst nachdem der Antrag genehmigt wurde, kann es losgehen. Je nach Programm ist es eventuell nötig, die Durchführung der Arbeiten später nachzuweisen. Das übernimmt dann oft der eingesetzte Energieberater.

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