Berlin. Um dem Mangel an Wohnraum zu begegnen, lautet die Devise gemeinhin: bauen, bauen, bauen! Die Folge ist, dass immer mehr Flächen versiegelt und vor allem stark nachgefragte Städte baulich verdichtet werden. Ressourcen werden verbraucht, Schadstoffe ausgestoßen und Energiebedarfe gesteigert, schreibt das Umweltbundesamt. Auch die Herausforderungen an die Infrastruktur wachsen: So werden vor allem in Neubaugebieten weitere Straßen und Leitungsnetze benötigt. Die erforderlichen Investitionen sind immens.

Bevölkerung wächst nur gering

Sollte diese Entwicklung kritisch hinterfragt werden? Bauen wir heute womöglich sogar den Leerstand von übermorgen? Betrachtet man die nackten Zahlen, könnte man zu dieser Einschätzung gelangen. Denn die Bevölkerung in Deutschland wächst seit vielen Jahren nur gering. Grund dafür ist in erster Linie die niedrige Geburtenrate: 2024 starben rund 330.000 Menschen mehr als geboren wurden. Dass die Zahl der Einwohnenden nicht bereits deutlich gesunken ist, liegt am Zuzug von Menschen aus anderen Ländern.

Das wird voraussichtlich vorerst auch so bleiben. Mit einem Bevölkerungsrückgang sei erst ab 2045 zu rechnen, heißt es in einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Dann hat die Boomer-Generation der 1960er-Jahre ihre maximale Lebenserwartung erreicht.

Mehr Flächenbedarf pro Person

Anders sieht es bei der Entwicklung des Wohnraums aus: Die verfügbare Fläche wächst seit Jahrzehnten deutlich. Allein zwischen 2011 und 2024 entstanden in Deutschland laut Umweltbundesamt 3,1 Millionen neue Wohnungen. Dennoch sind Wohnungen vielerorts knapp. Das liegt vor allem daran, dass es immer mehr Single-Haushalte gibt. Damit geht ein erhöhter Flächenbedarf pro Person einher – in den vergangenen 40 Jahren stieg dieser von rund 35 auf knapp 50 Quadratmeter. Wäre das nicht der Fall gewesen, gäbe es heute ausreichend Wohnraum für 120 Millionen Menschen, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.

Ein weiterer Grund für die Wohnraumknappheit liegt darin, dass die Ansprüche ans Wohnen stetig steigen. Außerdem stehen längst nicht alle Wohnungen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung. So werden viele Einliegerwohnungen nicht vermietet. Zwar werden neue Wohnungen tendenziell wieder kleiner. Dabei handelt es sich allerdings oft um Mikroapartments, die verhältnismäßig teuer sind und nur temporär vermietet werden. Sie entlasten den Wohnungsmarkt kaum.

Urbanisierung verschärft das Problem

Die Wohnungssituation verschärft sich in den Städten auch deshalb, weil es seit Jahren immer mehr Menschen dorthin zieht – allein zwischen 1990 und 2011 waren es vier Millionen. Zwar verlangsamt sich das Tempo der Urbanisierung, aber vielerorts kann die steigende Nachfrage nach Wohnungen schon lange nicht mehr durch die Schaffung von neuem Wohnraum gedeckt werden.

In ländlichen Regionen stehen hingegen immer häufiger Wohnungen leer – bundesweit sind es rund 1,9 Millionen. Viele davon befinden sich in unattraktiven Lagen und sind in einem baulich schlechten Zustand. Die Häuser und Wohnungen können deshalb oft nicht vermietet oder verkauft werden, nachdem sie verlassen wurden. Zugespitzt ausgedrückt: Es existiert zwar viel freistehender Wohnraum, aber am falschen Ort.

Auf den Punkt

„Von einem einheitlichen deutschen Wohnungsmarkt kann daher keine Rede sein, es gibt vielmehr sehr unterschiedliche Teilmärkte“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW. Dort, wo Wohnraum knapp sei, müsse deshalb massiv neu gebaut werden. Der Verband geht davon aus, dass in den kommenden Jahren jährlich rund 300.000 Wohnungen geschaffen werden müssen. Ab 2030 sinke der Bedarf auf etwa 190.000, heißt es in der Studie des BBSR. Das Institut weist darauf hin, dass etwa ein Drittel des Neubaubedarfs allein darauf zurückgehe, dass alte Gebäude ersetzt werden müssen.

Insbesondere steige der Bedarf an barrierearmen Wohnungen, weil die Menschen immer älter werden, erklärt Gedaschko. Diese sollten in Umgebungen mit guter Infrastruktur entstehen, damit die Wege kurz sind.

Matthias Günther vom Pestel-Institut weist darauf hin, dass vor allem günstiger Wohnraum fehle. Auf dem Mietmarkt herrsche inzwischen ein Verteilungskampf, der dazu beitrage, dass die Mieten stiegen. Viele Menschen könnten sich diese nicht mehr leisten – mit teilweise dramatischen Folgen: Fast zehn Millionen Menschen wohnten in überbelegten Wohnungen, und die Zahl der Wohnungslosen sei auf etwa eine Million angewachsen, sagt Günther: „Die Lösung der Wohnungsfrage ist deshalb die soziale Frage schlechthin.“

Da Baugrundstücke knapp sind, sollten laut BBSR vor allem Mehrfamilienhäuser entstehen. Günther sieht in den Städten Potenziale etwa im Nachverdichten und Aufstocken von Gebäuden. Ein breit aufgestelltes Kreditprogramm des Bundes mit 2 Prozent Zinsen würde den Wohnungsbau ankurbeln.

Kosten senken mit geringen Standards

Gedaschko fordert in Wachstumsregionen beschleunigte Planungs- und Genehmigungsverfahren, eine bessere Baulandmobilisierung und Förderinstrumente für kostengünstigen Wohnraum: „Der soziale Wohnungsbau muss deutlich verstetigt und ausgeweitet werden.“ Für dessen Bau sollten möglichst geringe Standards gelten, um die Kosten zu senken, regt Günther an. Eine entsprechende Initiative in Schleswig-Holstein besitzt seiner Ansicht nach Vorbildcharakter.

Doch selbst wenn sich die Rahmenbedingungen fürs Bauen bessern sollten: Auf absehbare Zeit wird der Neubau dem Wohnungsbedarf hinterherhinken. Erschwerend komme hinzu, dass Bauunternehmen derzeit Kapazitäten abbauten, die künftig fehlen könnten, sagt Günther: „Im Moment ist nicht abzusehen, wann sich die Situation beruhigt.“

Ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage könne in den kommenden Jahren höchstens regional erreicht werden, ergänzt Gedaschko. Der demographische Wandel werde sich vor allem in schrumpfenden Regionen bemerkbar machen: „Dort stehen Bestandsanpassung, Modernisierung und gegebenenfalls auch Rückbau im Vordergrund.“ Insgesamt brauche es eine regional differenzierte Wohnungs- und Förderpolitik statt pauschaler Lösungen, so der Verbandschef weiter. Die Gefahr, dass heute der Leerstand von übermorgen gebaut wird, sieht er vor allem in den Städten jedenfalls nicht.